重磅發布！城市高質量發（fā）展“路線圖（tú）”來（lái）了

　　城市發展（zhǎn）關係到每一個生活其中的人。

　　8月28日，《中共中央國（guó）務院關於推動城市高（gāo）質量（liàng）發展的（de）意見》（以下簡稱《意（yì）見》）正式公布，其中提出（chū），我國城鎮化正從快速增長期轉（zhuǎn）向穩定發展期，城市（shì）發展正從大（dà）規模增量（liàng）擴張階段轉向存量提質增（zēng）效為主的階段，加快城市發展方式轉（zhuǎn）型，推動城市高質量發（fā）展。

　　這意（yì）味（wèi）著，我國城市發展正在發生巨大轉向。

　　如何推進存量提質增效（xiào）？如何加快城市發展方式轉（zhuǎn）型？這又將給人們的（de）未來生活、經濟發展等帶來什麽影響？

　　專家表示，《意見》是中國城市邁向高（gāo）質量發展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局麵，走出一條中國特色城（chéng）市現代化（huà）新路子提供堅實支撐。

　　中國城市高質量發展“路線圖”浮現

　　未來，將提（tí）高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快（kuài）的縣級（jí）市和特大鎮有望迎來發展機遇。

　　《意見》提出（chū），以建設創新、宜居、美麗（lì）、韌性、文明（míng）、智慧的現代（dài）化人（rén）民（mín）城市為目（mù）標，以推動城市高質（zhì）量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城（chéng）市更新為重要抓手，走出一條中國特色城市現代化新路子（zǐ）。到2030年，現代化人民城市建設取得重要進展（zhǎn），適應城市高質量發展的政策製度不斷完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯提升，綠色轉型深入推進，安全基礎有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現代化人民（mín）城市基本建成。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業報表示，7月份（fèn），中央城市工作（zuò）會議召開，明確了城（chéng）市工作方略轉變的總體部（bù）署，當前城（chéng）市發展麵臨著巨（jù）大的轉變，城（chéng）市工作需要做出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量（liàng）發展，需（xū）要通過自上（shàng）而下的部署來落實。

　　中指（zhǐ）研究院政策研究總（zǒng）監陳文靜（jìng）表（biǎo）示，本次《意見》是7月中央城市工（gōng）作會議召開後，第一份針對城市高質量發展的落實文件，內容進（jìn）一步明確了總體要求和主要目（mù）標，並詳細（xì）闡述推動城市高質量發展的工作內容，為各地城市發（fā）展提供了重要指（zhǐ）引。

　　《意見》提出，穩妥有序推動城市群（qún）一體化和都市圈同城化發展，支持京津冀、長三角、粵港澳大灣（wān）區城市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城經濟圈、長江中遊城市（shì）群等成為高質量發展（zhǎn）增長極，增強中西部和東北的城市群、都市圈對（duì）區域協調發（fā）展的支撐作用。增強超大（dà）特大城市（shì）綜合（hé）競爭力，推動超大特大城市按照國家批準明確的功能定位做（zuò）強做精（jīng）核心功能，控製超大城（chéng）市（shì）規模，合理有序（xù）疏（shū）解非（fēi）核心功能（néng），打造高質量發展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力，分類（lèi）推（tuī）進以縣城為重要載體的城鎮化（huà）建設，大力發展縣域經濟（jì），因地製宜發（fā）展小城鎮。

　　李宇嘉（jiā）表示，《意見》明確了（le）現代化城市體係的構成，下一步，就是提高各（gè）類城市的綜合承載力、競爭力（lì），促進大中小城市、都市圈（quān）協同（tóng）發展。

　　2024年，我國五（wǔ）大（dà）核心城（chéng）市群占（zhàn）據了全國約十分之一（yī）的土地，集聚（jù）了超40%的人口，創造了超（chāo）50%的GDP。

　　陳文靜（jìng）表（biǎo）示，預計（jì）未來五（wǔ）大城市群在人口聚集、產業轉型升級（jí）、經濟發展中仍將發揮（huī）重要引擎作用，區域優勢有望進一步凸顯。與此同時，未來隨著都市圈通勤更加便捷高效，產業布局、公共服務更加（jiā）合理、便利，都市圈發展也將（jiāng）進入新（xīn）階（jiē）段，特別是（shì）國家級（jí）都市（shì）圈未來經濟（jì）、人口集聚能力有望進一步增強。

　　李宇嘉表示，超大特大城市綜（zōng）合競爭力，不（bú）在於經濟規模增長，攤大餅擴張，而是做強做精（jīng）核心功能。未（wèi）來（lái），22座城區常住人口超500萬的超大特大城市，未來更多的發（fā）展（zhǎn）是高端要素（sù）配置，推動產業鏈（liàn）集群建設，並帶動都市圈其他城市發展。

　　陳（chén）文靜表示，未來，將（jiāng）提高（gāo）中小城（chéng）市和縣城（chéng）承載能力，經濟（jì）規模大、人口增長快（kuài）的縣級市和特大（dà）鎮（zhèn）有望迎來發展機遇。

　　中國（guó）城市規劃學會理事長楊保軍接受媒體采訪時（shí）表示（shì），“《意見》是中國城市邁向高質量（liàng）發展的‘路線圖’，明確了‘創（chuàng）新、宜居、美麗、韌（rèn）性、文明、智慧’城市目標的具體實施路（lù）徑。”

　　支持老舊住房自主更新、原拆原建（jiàn）

　　“支持老舊住房（fáng）自主更（gèng）新（xīn）、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方（fāng）向，未來配套政策存（cún）在進一步完善預（yù）期。

　　中央城市工作會議提出（chū），我國（guó）城市發展正從大規模增量擴張（zhāng）階段轉向存量提質增效為主的階段，這一判斷成為我國城市發展的重要指引。

　　8月18日，國務（wù）院總理李強主持召開國務院第九次全體會議時強調，采取（qǔ）有力措施鞏固房地產市場止跌回（huí）穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊（qí）下釋放改善性需求。

　　本次《意見》提出，激（jī）活城市存量資（zī）源潛力。全麵摸清城市房屋、設（shè）施、土地等資（zī）產資源底數。改造利（lì）用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統商業設施（shī）等存量房屋，建立與建築功能（néng）轉換和混合利（lì）用需求相適應的規（guī）劃調整機製。盤活（huó）利用存量低效用地。

　　“存量物業迎來發展新機遇。”李宇嘉表示，在全麵摸清城（chéng）市房屋、設（shè）施、土地等資產資源底數的基礎（chǔ）上，該改（gǎi）造的改造，該轉換功能的轉換功能，該盤活（huó）的盤活，有的要多功能兼容，比如辦公和居住兼容（róng）、辦（bàn）公和服務兼容、不同業態兼容等。

　　李（lǐ）宇嘉表示，在經過長達四十多年的增量建設後，城市的總體物業規模夠多了（le）。但過去建設太快，供給能否適（shì）應需（xū）求端的變化卻考慮不夠，導致供需不匹配，也就為存量利用（yòng）打（dǎ）開了（le）一扇窗。未來（lái）可能要進行存量（liàng）物業大普查，並通過供需摸底、城市體檢，並輔以規劃用途調整，盤活利用這些存量物業。

　　《意見》提出，穩步推進（jìn）城中村和危舊房改造，支持老舊住房自（zì）主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小（xiǎo）區改造。

　　目（mù）前，浙江、上海、北京、湖北（běi）等地已在老舊住房自主更（gèng）新、原拆原建方麵進行了較多探索和實踐，與此同時，仍存在多（duō）項（xiàng）難（nán）點，如統一業主意見、資金籌措、居民權（quán）益保障等。

　　陳文靜表示，“穩步推進城中村和危（wēi）舊房改造”提法與此前一致，“支持老舊住房自主更新、原拆原建（jiàn）”寫入《意見》，更加注（zhù）重以人為本，彰顯未來老舊住房更（gèng）新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　李宇嘉表示，不管是自主（zhǔ）更新還是（shì）原拆原（yuán）建，都需（xū）要政府引（yǐn）導和政策支持（chí），比如土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持（chí），輔助做好資金（jīn）監管，比如基層政府做好業主改（gǎi）造意願調查，增補公共（gòng）設施和空間滿足業主對於更美好生活的向往，做好過渡（dù）期的（de）群（qún）眾臨時住所安排，扶住困難群（qún）體等，從而消除改（gǎi）造的障礙。

　　在政策的扶持下，由（yóu）業主作為實（shí）施主體，通過（guò）社區自治推動共同決策、自籌資金，公開（kāi）引入（rù）開發建設單位（wèi），對原有老舊住房進行拆除，並（bìng）在（zài）原土地（dì）上按原使用年限和建築麵積（可適當優化（huà））重新建設房屋，最終實現原業主回遷。該模式下主要調動三大主體（tǐ）的積（jī）極性：業主不僅要共同出資，還全程參與改（gǎi）造決（jué）策與工程監督，實現我的房子我做主；政府負責政策製（zhì）定、流程規範與資源協調；引入的建設單位負（fù）責具體的開發與施（shī）工（gōng）管理。

　　李宇嘉表示（shì），轉向非大拆大建的更新，特改（gǎi）造的方向非常靈活（huó）多樣，比如發展租賃、文旅、創業等新產業、新業態，不管是靠開發商還（hái）是政府，都無法（fǎ）實（shí）現這種靈活性多樣性。因（yīn）此，就必須要將業主的積極性調動起來。微觀市場主體的主動性、創造性發揮出來了，改造更加符合市場需求，改造（zào）效率也更高。

　　大力推進“好房子”建設

　　“大力推（tuī）進”為（wéi）未來“好房子”建設定調，預計將有更多城（chéng）市（shì）因地（dì）製（zhì）宜落地“好房子”標準，規範計容規則推出也將成為趨（qū）勢。

　　《意見（jiàn）》提出（chū），係統推進“好房子（zǐ）”和（hé）完整社（shè）區建設。加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和（hé）多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧（huì）的“好（hǎo）房（fáng）子”建設。

　　“這是對係統推進‘好房子’的權威（wēi）闡釋，”李宇（yǔ）嘉表示，近期，政策端已經對各地‘好房（fáng）子’實踐的一些做法進行全麵的正本清源。一是（shì）好房子不（bú）是大房子、貴（guì）房子，隻（zhī）有少數人買得起，所謂的（de）第四代、低密度、大平層，充其量就是好房（fáng）子的一個子類（lèi），或（huò）者小眾品；二是未來增量的、存量的，普通的、改善（shàn）的，市場的、保（bǎo）障（zhàng）的，租賃的、買賣的，都要（yào）打造‘好房子’。也就是（shì）從全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務（wù）水平，預計下一步將（jiāng）加速住宅項目（mù）規範的（de）落地實（shí）施，明確保障房、租（zū）賃房的好房子標準，老舊小區改（gǎi）造的好房子（zǐ）、好（hǎo）社區方向，就是完整社區建（jiàn）設。

　　陳文靜表示，《意見》強（qiáng）調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好（hǎo）房子”建設，“大力推進”為未來“好（hǎo）房子”建設定調，預計將有更多城市因地製宜落地“好房子”標（biāo）準，規範計容規則推出也將成為趨勢。

　　陳文靜表示，《意見》指出要“加快構建房地產發展新模式，更（gèng）好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”，樓市整體基調未變，加快構（gòu）建房地產發展新（xīn）模式仍是（shì）重點，再提剛性和（hé）多樣化改善性住房需求，預計支持（chí）政策仍會（huì）持續落地（dì）。

　　長江（jiāng）證券首席經濟學家伍戈向中國工業報表（biǎo）示，過去三（sān）年我（wǒ）國曾實施（shī）多輪房地產新政，也（yě）產（chǎn）生過脈衝（chōng）式影響，但持續時長有限。從各國（guó）經驗看，總（zǒng）量性政策而非結構（gòu）性（xìng）政策、實際利率而（ér）非名義利率的調（diào）整才是扭轉地產的關鍵。尤其是當整體物價持續（xù）處於低位及負增（zēng）長時期（qī），超常規政策（cè）成為必要。

　　伍戈表示，展望未來（lái），鑒於近（jìn）期地產趨弱的斜率加（jiā）大，後續促進其“止跌回穩”的結構性政策或加碼。總量性的實際利率有望邊際回落，但短期幅度有限。

　　《意見》提出，因地製宜發展保障性（xìng）住房，穩步推進靈活就（jiù）業人員參加（jiā）住房（fáng）公積金製度。

　　李宇嘉表示，在各地對戶籍低保低收（shōu）入基本保障的基礎上，下一步就是提質擴麵，特別是提高保障房的覆蓋（gài）麵，到新市民（mín）、年輕人、外來人（rén）口等。在兜底保（bǎo）障的基礎上，《意風》的覆蓋麵擴大了，且（qiě）新時期居民的住房需求差異化、個性化很突出，強調產城融合、職住平衡，不管是（shì）租賃型的、買賣型的，租買結合型的，供給的區位、戶型、配套，都需要以需定供、定建（jiàn），不然供給出來（lái）可能就租不出去、賣不出去導致過剩和（hé）資源浪費。同時，存量時代來臨後，新（xīn）增的保障房供給，基本通過存量盤活。但各地的存量物業差別很大，如何盤（pán）活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要（yào）各地因地製宜。

　　陳文靜表（biǎo）示，各地結合當地實際、采取適合當地的模式來發展保障性住房，預（yù）計更多城（chéng）市將按照“以需定（dìng）建、以需定購”原則推進保障房建設和籌集，合理利用資源增強住房保障能力。

　　厘清城（chéng）市運營管理機製

　　建立房屋全生命周（zhōu）期安全管理製度是構建房地產發展新模式的（de）重要（yào）內容，預計未（wèi）來更多城市將積極探索適（shì）合當地的管理製度，增強房屋的安全保障能力。

　　《意見》提出，建（jiàn）立可（kě）持續的城（chéng）市（shì）建設運營投融（róng）資體係。

　　“這或成為破（pò）解城市更新資金難題的關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市建設運營釋放更大的發展空間，城（chéng）市運營的重要性進（jìn）一步凸顯，在可持續的投融資體係建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運（yùn）營、城市更（gèng）新的企業來說（shuō）也會產生直（zhí）接利好。

　　陳文（wén）靜認為，本次《意見》提出要（yào）“統籌財政資金、社會資本和金融等（děng）資金渠道”，資金渠道更加多元。

　　第一（yī），涉及重大安全和（hé）基本（běn）民生保障的，中央財政將加大專（zhuān）項（xiàng）轉移支付支持力度，中央預算內投資予以適當補助，發揮中（zhōng）央財政（zhèng）的保障兜底（dǐ）作用；

　　第二，“創新財政金融政策工具，吸引和規範社（shè）會資金（jīn）參（cān）與”，不動產投資（zī）信托基金（REITs）的發展或將進（jìn）一步深化，為前期（qī）投入資本提供退（tuì）出渠（qú）道，吸引更多社會資本進入。

　　第三，“強化中長期信（xìn）貸供給”，鼓勵銀（yín）行提（tí）供中長期貸款，這也較好匹配了城市更新（xīn）的中長期（qī）資金需（xū）求特點。

　　《意見》提（tí）出，建（jiàn）立房屋安（ān）全體檢、房屋安全管理資金（jīn）、房屋質量安全保險等房屋全生命（mìng）周期安全管理製度（dù）。嚴（yán）格限製超高層建築（zhù）。

　　根據中指研究院監測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出台（tái）了相關管理辦法征（zhēng）求意見稿或試點工作方案等，上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區試點房屋安全管理三項製度，其中房屋養（yǎng）老金由公共賬戶和個人賬戶組成，個人（rén）賬戶資金由住宅維修資金業主賬戶（hù）直接轉化，公共賬（zhàng）戶由各區探（tàn）索建立，按（àn）照規定由政府出資的房屋養老金部分納入同級財政預算。

　　陳文靜認（rèn）為，建立房屋全生命周期安全管理製度是構建房（fáng）地產發展新模式的重要內容（róng），預計未來更多城（chéng）市將積極探索適（shì）合（hé）當（dāng）地的管理製度，增強房（fáng）屋的安全保障（zhàng）能力。

　　李宇嘉表示（shì），在未來（lái），先體檢發現城市問題，再根據問題歸屬、大小，明確安全管理（lǐ）的資金來源。小修小補的靠物業費，強化物業管理，大修大補的靠住宅（zhái）維修基金，後期還（hái）要在維修基金的基（jī）礎上，建立“房屋養老金製度”，為房屋提供（gòng）全（quán）生命周期安全保障（zhàng）。當然，還要建立質量安全保（bǎo）險（xiǎn），投了保，保（bǎo）險機構必然加大巡查（chá）力度，有的已經發揮了體檢的功效，防患（huàn）於未然（rán）。

　　楊保軍表示，《意見》強調統（tǒng）籌發展與安全、更新與保護、效率與品質，必將為開辟城市工作新（xīn）局麵，走（zǒu）出一條中國特（tè）色城市現代化新路子提供（gòng）堅實支撐。